第八十八章 三家酒店不能共用一页产权
第八十八章 三家酒店不能共用一页产权 (第1/2页)十二月五日，银行把第二版退了回来。
不是拒绝贷款。信贷经理在四十六页上夹三张黄色纸，要求把“酒店资产”拆成房屋、租赁、装修、设备、存货、应收、商号许可和经营合同八项。哪一项由谁拥有、可否转让、剩余多久、发生违约时能处置什么，必须逐店写。三家酒店不能在同一页盖一个青川章。
赵坤看完，反而说这家银行值得继续谈。它没有被四千五百万估值吸引，也没有因项目复杂立刻关门，只问最坏时能拿到什么。肯把最坏写清的人，才可能真的放款。
信贷经理约我们下午去青川酒店。他不来白鹭，理由是借款主体不是总部，不能在川老板的会议室看三家项目。同行有银行风险人员、外部产权核验员与两家拟参与的会计。所有人按预约到场，没有谁提前替我们打招呼。
青川酒店的页最厚。
二〇〇一年旧港火灾后，赵坤出现金六成建仓储公司；酒店项目另算，早期收购、补工程、消防和开业约一百六十万元，赵坤现金一百万元，我以白鹭品牌、运营、客户合同与分期资金折算另一半。后来多次增资、翻修与留存收益，让今天账面远高于当年。项目公司持有酒店运营资产与建筑相关权益，双方重大事项双签；土地与房屋使用文件并不等同一张可由我个人拿出的地契。
核验员先问我有没有个人名下房产可追加担保。
我说没有。白鹭是长期租赁场所，酒店套房是经营安排；二〇〇八年末，外籍个人住宅试点尚未真正开始，我没有借本地人名字替自己藏别墅。能担保的是已登记公司股份、存款和可核分红，不是传闻中的海边大院。
信贷经理没有因我名下没房便露出轻视。他把个人保证列为次级补充，额度按真实资产，不拿“川老板身家”作文件。赵坤可以提供更多本地公司股权与现金，银行也不把海皇宫招牌自动当作全部属于他。两个人的名气到桌上都要拆成可执行的纸。
青川酒店建筑相关权益可否抵押，需要原项目文件和其他签署方同意。库存、应收与设备则可单列。三辆凯美瑞、两辆Innova和E280都有登记、保险与折旧，银行愿按二手评估的一部分计抵，却要求质押期内不得无记录转移。我们没有把车全部押。礼宾与员工安全依赖车辆，出事时银行处置会让运营先断。只选一辆使用率较低的凯美瑞作为补充，价值不大，手续清楚。
“那辆奔驰更值钱。”风险人员说。
“也更常用。”盛勇拿出排班，“过去九十天，付费和合同接待一百零八趟，总部用车三十七趟。押它能多算十几万，少一辆高峰车，每月租车和客户损失不止利息。”
信贷经理让评估人员按经营必要资产处理，不再坚持。财富配置不是把最贵的东西都摆给银行看。真正稳定的公司会知道哪件值钱物不能为了证明有钱先交出去。
青川酒店的商号许可也被单独问。名称“青川”来自公司商号，不代表我个人拥有所有门店。若新运营公司得到十年许可，原管理公司还能否给其他服务客户使用？初稿写独家，会让二十二项服务关系被迫跟着三家酒店走；改成酒店住宿与宴会范围内独家，仓储、洗衣、培训和其他旅店服务仍可用原商号。独家范围缩小，估值又少几百万，边界却不再吞其他项目。
信贷经理在青川酒店页写：可确认，不等于可全部处分。
岚桥页最薄，却最难。
房屋属于楼主，项目公司租赁与经营。楼主愿意新公司承接，不愿租赁权被银行自由转给不认识的第三方。信贷经理提出折中：若借款违约，银行不能取得房屋或直接经营，只可要求项目公司将经营收入进入监管账户，或在楼主同意下寻找合格承接方；楼主保留审查，不得无理由拖延。
楼主问“无理由”由谁判断。银行律师想写争议仲裁，楼主怕一场仲裁拖半年，酒店早空。最终先列三项合格条件：经营酒店的登记与资质、承担员工与租金、不得改变建筑用途。满足仍拒，才进入争议。条款比“银行可处置酒店”长十倍，却能让每个人知道最坏情况。
岚桥装修投入能抵押多少，也有分歧。大堂地砖、固定管线和客房卫生间已经附着建筑，项目公司出钱，不表示违约时能拆走。可移动设备、厨房机器、床与库存才有独立残值。初稿把全部改造按账面七百余万元算，风险评估扣不可拆与折旧，只认三百多万。
赵坤觉得折得太狠。他带信贷经理看餐厅、厨房与院子，说明这些改造提高经营收入，即使不能拆，也能支撑还款。银行愿意将其放入现金流估值，不放入可处置抵押。一个投入可以有经营价值，不一定有抵押价值；与黎真九月说消防管不能发工资是同一道理。
员工代表又加一道。若银行监管经营收入，工资、客人押金和基本食材应在还款前保留最低额，不能项目一紧便先扣全部现金。信贷经理最初只同意工资，认为客人押金与供应商款属于普通经营。红姨拿出百喜代订事件：一旦押金被挪，酒店可能为二十三场婚宴同时赔付，银行也收不到后续收入。
双方设“运营保护账户”：未来三十天已确定工资、客人可退押金、基本水电与已收定金的直接成本先留，超过部分才按还款比例进入监管。保护不是让股东继续分红，股东分红排在银行之后。赵坤接受，我也接受。
车站酒店页像一张倒计时。
五年租期已经走过一段，前期分阶段开房的装修尚有未摊余额。银行不愿按长期酒店估值借八年，只愿贷款期限不超过剩余租期的一半，或先取得楼主续租意向。车站楼主看今年需求变化，不肯现在锁五年低租；他愿出一份“同等条件优先续租”，不保证价格。
赵坤提出预付一年租金换续期，需一百多万元。若新公司注资三百万，先拿近一半买期限，银行额度可增加；若不预付，额度少，现金留运营。我们算两种情景：续租带来的新增授信不到预付款两倍，利息、风险和未来租金涨幅另算，并非无条件划算。
我不同意为报表先预付。车站酒店当前客源稳定，真正要保护的是司机房、凌晨餐与接驳合同。租约到期前一年再谈，有足够退出期。赵坤认为年末楼市冷，正是低价锁期机会；等市场恢复，楼主会要更多。
这次我们没有谁说服谁。方案将续租列为独立重大事项，需项目公司与楼主另谈，不作为统一并表前提。银行额度按现有期限，不把未来谈判当资产。
下午五点，信贷经理要看三家酒店当天现金。
不是总余额，是钱在什么地方。青川酒店前台有客人押金、餐厅营业款和待退团队预付款；岚桥当天一场宴会，现金多，却有次日采购；车站酒店团队提前结算，银行账户余额高，凌晨还要给合作车辆结费。三处若统一归集，每晚可多出几十万元可调；若无保护规则，最缺钱的项目会习惯从最有现金的项目前台拿。
我们做一次不动钱的模拟。晚上九点，三家分别报可动、受限和待核三栏。可动合计六十七万元，初稿统一现金表写一百一十二万，差四十五万正是押金、工资与已承诺采购。会计若只从银行余额抓数，新公司第一天便会以为多出四十五万。
赵坤让三名会计把过去一个月逐日重算，不准用月末平均。淡季酒店现金起伏由周末宴会和团队退订决定，一张平均数看不见十五号工资沟。银行将放款分两次：第一笔满足保护账户和股东注资后释放，第二笔看三十天真实归集，不在签约日一次给满。
回白鹭途中，盛勇开的不是E280。那辆车按排班去接机场客，我们四个人坐Innova。赵坤坐副驾驶，看窗外几处酒店招牌。他问我，外人若看见我们为了几十万押金改四十六页，会不会觉得青川没有传说中富。
“真正没有钱的人，连四十六页也没人肯跟他改。”我回答赵坤，“真正乱花钱的人，才会把一百一十二万全当今晚能用。”
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